Každýho kdo se rozhodne prodat svou nemovitost nebo koupit novou nemovitost, čeká celá řada transakcí, které jsou v mnoha případech velice komplikované a vyžadují nejen pečlivou přípravu, ale především zvýšenou pozornost při výběru způsobu vyplácení kupní částky a převodu vlastnictví k prodávané - kupované nemovitosti.
Úschova kupní ceny (prodejní ceny):
V každé realitní transakci převodu vlastnických práv či převodu členských práv a povinností u družstevních bytů, je důležité jak se bude vyplácet dohodnutá kupní cena. Základním principem je, aby žádná ze stran, tj. prodávající a kupující nebyla poškozena.
Možností deponování kupní ceny je několik. Důležité je, aby kupní cena byla v plné výši složena na "neutrální" půdě, to znamená na jistotním účtu spolehlivé a renomované realitní kanceláře, v advokátní či notářské úschově, případně na úschovním účtu v bance. V žádném případě nedoporučujeme, aby byla kupní cena vyplacena při podpisu kupní smlouvy před vlastním vkladem na katastr nemovitostí. Existuje zde několik potenciálních hrozeb. Kupní smlouva ve prospěch další třetí osoby může být podána před naší kupní smlouvou, katastr nemovitostí může pro chyby ve smlouvě zastavit řízení, případně se na listu vlastnictví objeví exekuce.
Na druhé straně, kupující by neměl podepsat smlouvu (nabývací titul pro kupujícího) dříve, než si ověří, že dohodnutá kupní cena je v plné výši složena na příslušném jistotním nebo úschovním účtu.
Zjednodušené vysvětlení principu zajištění bezpečnosti prodeje a koupě:
- kupující neplatí kupní cenu prodávajícímu do rukou, ale na jistotní účet. V případě, že se transakce z jakéhokoliv důvodu neuskuteční, peníze jsou převedeny v dohodnutém termínu zpět na jeho účet
- prodávající nepodepisuje kupní smlouvu dříve, dokud není složena celá kupní cena.
Prakticky pak probíhá každá transakce tímto postupem:
- prodávající a kupující si odsouhlasí znění připravené kupní smlouvy
- odsouhlasí a následně podepíší dohodu o úschově kupní ceny a kupující obnos deponuje v plné výši na příslušný účet
- prodávající si ověří, například nahlédnutím do bankovního výpisu úschovy, že jsou jeho peníze opravdu fyzicky převedeny
- poté se podepíše vlastní kupní smlouva včetně návrhu na vklad a listiny se vloží na příslušný katastrální úřad
Listinou pro převedení částky kupní ceny na prodávajícího je list vlastnictví s vyznačením nových vlastníků nemovitosti.
Úschova kupní ceny u ABC Agent s.r.o.
ABC Agent s.r.o. poskytuje tento velmi bezpečný způsob úschovy kupní ceny pro své klienty zcela ZDARMA. Kupní cena je uložena na jistitním účtu ABC Agent s.r.o. Kupní cena je vyplacena za předpokladu splnění podmínek kupní smlouvy, tzn. že k výplatě dojde až poté, co je vlastnické právo zapsáno ve prospěch kupující strany atd. Tento způsob má výhodu v rychlosti provedení platby. V okamžiku přepsání vlastnictví v katastru nemovitostí vyrozumí ABC Agent s.r.o. obě strany a zároveň provede výplatu kupní ceny ve prospěch prodávající strany. V případě kdy z nějakého důvodu některá ze stran od kupní smlouvy odstoupí a pokud je vše v souladu s kupní smlouvou vyplatí ABC Agent s.r.o. kupní částku zpět kupující straně. V případě, kdy kupní smlouva nespecifikuje vzniklou situaci a pokud se obě strany nedohodnou, ABC Agent s.r.o. předá oběma stranám co jim náleží tak jak určí zákon.
Tento způsob je bezpečný a pro naše klienty bez poplatků.
Úschova v bance (akreditiv, vázaný účet)
Smlouvou o otevření akreditivu se banka zavazuje příkazci (v našem případě kupujícímu), že z jeho účtu poskytne oprávněnému (v našem případě prodávajícímu) plnění odpovídající ceně nemovitosti, jestliže oprávněný splní do určité doby stanovené podmínky. Podobně jako v předchozím případě je také zde vyplacení peněz prodejci podmíněno předložením výpisu z katastru nemovitostí na předmětnou nemovitost, kde je jako vlastník zapsán kupující s tím, že na výpisu není uveden žádný jiný právní závazek váznoucí na nemovitosti, v případě hypotéky je zde zástava ve prospěch banky.
Tento způsob je bezpečný nicméně finančně poměrně náročný. Je celá řada bank které poskytují tuto službu tuto nabízejí pod různými názvy a za různých podmínek. Příklad, založení vázaného účtu, vypravování smluv o provedení výplaty kupní ceny nemovitosti v hodnotě 350.000 Kč bude stát 5.000 Kč tedy více než jedno procento z kupní ceny. Banky účtují za tuto službu každá jiným způsobem a to principem procenta z cílové částky s minimální a maximální částkou.
ABC Agent s.r.o. spolupracuje s většinou bankovních ústavů, které úschovu poskytují. Pokud byste potřebovali více informací kontaktujte nás, vybereme nejvhodnější bankovní ústav právě pro Váš případ.
Notářská nebo advokátní úschova
Notář nebo advokát sepíše s prodávajícím a kupujícím protokol o notářské úschově (nebo smlouvu o advokátní úschově), načež kupující složí kupní cenu na zvláštní účet notáře či advokáta – uloží ji k němu do úschovy. V protokolu o notářské (advokátní) úschově jsou přitom přesně stanoveny podmínky, za nichž mají být peníze uschované složitelem (kupujícím) vydány příjemci (prodávajícímu). Nejčastěji se jako podmínka vydání peněz příjemci uvádí předložení výpisu z katastru nemovitostí na předmětnou nemovitost, kde je jako vlastník zapsán kupující s tím, že na výpisu není uveden žádný jiný právní závazek váznoucí na nemovitosti, v případě hypotéky je zde zástava ve prospěch banky.
Tento způsob je bezpečný nicméně finančně poměrně náročný. Notáři si účtují za úschovu dle vyhláškz 196/2001 Sb., položka C. Příklad, notářská úschova nemovitosti v hodnotě 350.000 Kč bude stát 3.600 Kč. ABC Agent s.r.o. spolupracuje s notáři v Sokolově a v Karlových Varech. Pokud byste mělý zájem o více informací kontaktujte nás.
Prioritou každé transakce je zásada, aby byla vyloučena i hypotetická možnost, že by prodávající nebo kupující byl poškozen. Prodávající musí dostat za svou nemovitost dohodnutou kupní cenu a kupující za své peníze prodávanou nemovitost.
Kupujete s hypotékou? Přečtěte si, jak probíhá platba při financování úvěrem.